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    [LV.1]初来乍到

    william 发表于 2020-10-18 22:14:29 |显示全部楼层
    1. REITs:房地产投资信托基金——拉尔夫L.布洛克;
    2. 中国REITs操作手册——林华;
    3. 中国REITs市场建设——蔡建春;
    4. 全球主要REITs市场法规汇编——陈飞等;
    这些书基本上能够让你迅速了解REITs,如果有更好的推荐请留贴,欢迎加入我们REITs研究社。
    关键词:REITs 不动产信托基金

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    欢迎加入我们,微信关注“REITs”研究社,也可以通过我们REITs君小助手的微信入群,VX:Z-REITS
    学羊绒 发表于 2020-10-18 23:32:22 |显示全部楼层
    很赞啊,和楼主分享下
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    dingoyang 发表于 2020-10-18 23:36:30 来自手机 |显示全部楼层
    william 发表于 2020-10-18 22:14
    1. REITs:房地产投资信托基金——拉尔夫L.布洛克;
    2. 中国REITs操作手册——林华;
    3. 中国REITs市场建 ...

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    学羊绒 发表于 2020-10-18 23:54:48 |显示全部楼层
    《公募REITs,下一波的造富后浪》
    本报告为REITs研究社“钱塘风采”小白金融课题组研究成果。课题组成员包括:薛十三、王子琦、贺老师、朱青时、林智华、胡威廉等。



    导  论

    2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。《通知》对基础设施REITs试点的意义进行了全面阐释,对具体工作进行了细致地部署。
    《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件,公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义,其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。公募REITs的市场建设不仅仅是中国金融供给侧的重要抓手,也是进中国经济高质量发展的助推剂。




    本报告用通俗易懂的语言,简要阐述了公募REITs的概念与意义,同时分析了选择基础设施投资领域为REITs试点的背后原因。本报告是浙江省REITs研究社“钱塘风采”小白金融系列报告的第一部分。
    ◎作者:薛拾叁



    1


    不动产信托投资基金的概念



    1.1 不动产投资信托基金的定义

    不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs),是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者的信托基金。


    1.2 不动产投资信托基金的本质

    REITs是由邪恶的美利坚创造的,背后的推手是1960年的美国国会,其初衷是想借用不动产的证券化,让普通的韭浪也可以参与到不动产的投资当中,获得不动产的交易租金和增值带来的利益。直白地说,其实就是集资买房、利益共享。这里面的好处,大家一眼就看得清楚,普通人投资不动产,就基本等于买套房,一边收取租金,一边等着升值。这其实就憋大招的节奏,先要存好几年的钱,然后才买得下,而且风险也极大。你细品,你再细品,鸡蛋都在一个篮子里面,一个地段没有选好,可能半天就涨不起来,或者涨的没有隔壁老王买的投资房快,那就很尴尬了。但如果做成不动产投资信托基金,把写字楼、商场、酒店、停车场等的产权和收益打个包,做成一个权益性基金产品,向普通老百姓公开兜售收益凭证以募集资金,那就爽歪歪了。


    1.3 不动产投资信托基金的特征

    就风险与收益的特性来说,REITs是介于股票与债券之间的产品;与其他大类资产的相关性也比较低,能很好分散投资风险;此外,它还享受税收优惠政策。这些优点,使得REITs在美帝一骑绝尘,挡也挡不住;而这么多年运营下来,它的模式也越发的成熟。

         必须得承认的是,我刚开始听到,咱们国家要开始做REITs的时候,还是有点小激动的。美国REITs平均收益率是4%,可以看得出来主要是依靠房租,因为美股租房的收益扣除管理费与税费,也就4%这样子。虽然首都北京的租售比已经高达1:625,要50年的租金才能回成本,租金的收益还不到2%,但房价一年涨20%毫无压力啊。前段时间,深圳房市的异常火热,短短六个月内,宝安区的平均二手房价格从7.5万涨到了9万,那这不动产基金放出来,那岂不是比P2P还要刺激。

         当然,我也就是在YY,政府能让咱们老百姓参加的,能是赚大钱的机会么?很显然,政府是不会让我们搞大新闻的,作为后浪的我们确实在大部分时候是Too young, too simple, sometimes naive...而带着黑框眼镜的长者却早已看穿公募REITs试点的一切。




    2


    选择基础设施为REITs试点的背后原因



    2.1 明确规定以基础设施投资领域为试点

    这次试点通知,明明白白地讲到中国版REITs是只能用来投资基建项目,不能用来投资住宅和商业地产的,大家看这次公布的聚焦重点领域是仓储物流设备、收费公路、水热电气、城市污水垃圾处理,固体废料处理、高科技园区以及产业园区。可能有小伙伴说,那这些东西离咱们老百姓也太远了,而且怎么看也不像是个能赚钱的东西。这个直觉呢,是没有错的,但是机会其实是藏在下面的。我掰开了来说,比如说这次提到的重点领域-收费公路,以前咱们国家怎么修高速公路的呢?咱们都知道,要么是地方财政掏腰包,要么是投资方从银行借钱,然后修好了以后再用过路费慢慢的再来回本,大家发现里面的问题了没有?


    2.2 传统基础设施投融资模式的缺陷

    首先国内高速公路修好以后,理论上收费年限是25年,2015年调整到30年。假设你现在是个大牛人了,不管你的这个钱是借来的,还是从家里挖出来的。你现在手里捏着几十亿的钱,你会去投高速公路?花个十几年再回本,然后再开始赚钱?那还不如就在北上广深买房呢。

    其次,根据不完全的统计,2018年中国高速路过路费一共收了5552亿,养护费花了589亿,管理费税费等花了1100亿,这些基本都是逃不掉运营成本;关键在于剩下的钱里面,债务利息就花了2647亿,那现在就剩下1216亿,但是每年还是要还5066亿的本金。换句话说,银行吃掉了收益的大头,投资方折腾那么久,都变成给银行打工了,而且还在亏钱,你说以后还有谁有动力投资高速公路?

    所以传统投资的模式概况就是,无论政府来投资,还是引入银行贷款和商业资本来投资,都是大笔的钱砸进去,然后卡在里面不动了,最后被资金利息吃的死死的。


    2.3 公募REITs,引爆大基建

          但是做成REITs以后,情况就立马不一样了,基建投资方把高速公路和收益打个包,做成一个基金证券,然后通过公开募集的方式把基金发行给普通老百姓。此外,通知还要求,原始收益人(基建投资方)必须要参与战略配售,配售比例至少是20%;也就是说,基建投资方自身必须认购REITs20%的份额。

         当当当当当,图穷匕首见。现在假如修路要花1000亿的话,那投资方马上可以REITs把800亿的现金给套出来,套现了以后做什么呢?就可以继续修新的高速公路咯,然后再套现80%,然后再继续修,然后再套现,这就相当于给基建加了一个80%的杠杆。这是什么概念,这都快赶上石油期货了,你想投资方是不是就像打了鸡血一样,马上开始搞中国第二波的大基建。当然了,咱们的文章,要站在高瞻远瞩的角度上来看,不然就不符合我就嘴炮型金融鬼才的称号嘛。




    3


    对公募REITs试点的两点看法



    3.1 微观角度看,是天才的设计方案

          对于基建的投资方和基建项目来说,REITs可以极大的降低债务率;这相当于以前我们是借钱做事,现在变成了拉人投资来做事。虽然资金都有成本,但一个是雷打不动的还利息,另一个是盈利以后给股息,这还是有本质的区别的。对REITs的投资者来说,持REITs,不仅可以定期分红了,还可以自由交易,就像买卖股票一样。两边都开心,双击走一波。
         

    3.2 宏观角度看,被包装的四十万亿

          大家都知道,咱们国家GDP增长靠的就是那三驾马车(投资+消费+出口),出口和消费都不太好刺激,所以每次经济有一点下滑,第一反应就是灌水印钞票,用宽松的货币政策来刺激经济的重振。以前的放水,绕来绕去,最终还是流到房地产去了,毕竟收益高嘛。但今年4月份,央行行长易纲在学术杂志期刊上发文称,宏观政策刺激力度过大,一是会产生通货膨胀的风险,二是会导致杠杆率快速上升。这表明,央行并不希望通过一个4万亿模式的新增贷款来刺激经济;取而代之的是,通过基建REITs,把以前沉淀在基建项目里的大笔资金盘活,以刺激经济发展与稳定社会运行。换句话说,这次疫情以后的经济重振,采用是是不放水的放水疗法。



    4


    公募REITs试点的意义



    4.1 公募REITs试点对个人的意义。

         根据高盛预计,中国REITs市场价值将达到17万亿以上;同时,根据国家发改委员原主任徐绍史的估算,REITs的发行能盘活4万~12万的基建投资存量,再加上自带的杠杆属性,可以带动20万亿-40万亿的投资。

          大家猜,这些盘活的资金会跑到哪里去呢?会在什么地方带来资金富集的马太效应呢?在这边,我就给大家一个疯狂的暗示眼神🤓,能不能拿准这波资金的走向,就基本决定了你能不能搭上这新一波的造富运动了。


    4.2 公募REITs试点对国家的意义。

           2007年以来,学术、政策、实务等各界人士对公募REITs进行了大量的研究与实践尝试,其中包括功能定位、运作模式、产品设计、监管规则。在今天这个时点,有关的法律框架、监管环境与市场准备等已经基本成熟,所以进行公募REITs的试点已经具备相当的可能性。

           经济的下行压力,往往会带来的结构性的改革与经济转型的契机,大部分经济体都会在经济低迷、经济危机、经济增长动力不足时推出REITs,旨在为经济转型发展提供新动力。年初以来,新冠疫情对宏观经济的运行、普罗大众的就业等造成的巨大的冲击,为应对疫情负面影响与经济下行压力,必须针对性地推出金融政策,以稳定中国经济运行。公募REITs试点的推出,正当其时。

    我们认为,REITs是金融服务实体经济,盘活各类存量经营性不动产,构建多层次资本市场体系的重要途径;是降低政府和企业的财务杠杆,化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险的有效方式;是落实十九大“房住不炒,租售并举”、贯彻“三去一降一补”的重要抓手;是促进金融与不动产良性循环的重要工具。建设REITs市场,为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略,为长三角的发展提供了金融新思路;同时会对租赁住房、康养地产、未来社区和城市更新等领域的投资模式与盈利方式产生深远的影响。

    参考资料:
    [1]. 中国REITs市场建设,蔡建春、刘俏、张峥、周芊
    [2]. 稳步推进公募REITs试点,余力
    [3]. 解读公募REITs试点通知,张峥
    [4]. 六项建议助力建筑央企探索公募REITs,打通基础设施资本退出渠道,王艳丽、张佳宏
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    hynhn666 发表于 2020-10-19 08:29:21 |显示全部楼层
    中国的REITs快来了,提前做好知识储备。
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    hynhn666 发表于 2020-10-19 08:55:22 |显示全部楼层
    《房地产REITs快速融资的九堂课》
    作  者 : 贾奕琛著
    出版日期 : 2019.01       页  数 : 272

    《图解日本REIT》
    作  者 : (日)三菱日联信托银行
    出版社 : 北京:中信出版社
    出版日期 : 2019.06       页  数 : 271

    《全球REITs投资手册》
    作  者 : 梁凯文,陈玟佑,梁俐菁著;林华等译
    出版日期 : 2016.03       页  数 : 224

    《REITs分析与投资指南》
    作  者 : (美)斯蒂芬妮·克鲁森–凯莉
    出版日期 : 2018.03       页  数 : 256
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    迎风Lin 发表于 2020-10-19 08:57:33 |显示全部楼层
    他来了,他真的来了
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    happy_287422301 在职认证  发表于 2020-10-19 09:15:17 |显示全部楼层
    很好啊!
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    happy_287422301 在职认证  发表于 2020-10-19 09:16:46 |显示全部楼层
    给你点赞了,可以增加24个通用积分,能兑换一万论坛币!
    也欢迎大家都组织类似研究讨论的活动
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    tianwk 发表于 2020-10-19 12:53:40 |显示全部楼层
    thanks for sharing
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